分享到:
重回少年的第一年 | 对话大发体育_大发体育平台-usdt官网总裁冯劲义
时间:2020.09.27 来源:凤凰网


#本期内核#

冲千亿的稳妥样板


白色西装里,配一件文字衫黑T恤,恰到好处的商务范,透出些许放松与自在。

冯劲义在他最熟悉的上海虹桥,找到了让自己最适如的模式。

据他身边的人说,虽然每天工作超过十小时,但冯总的精神非常好,和刚进来那会儿一样,总是活力四射。

满满能量映射到脸上,是冯劲义时常的笑容,和随性的畅谈。

这是他回到虹桥、进入大发体育_大发体育平台-usdt官网的第一年,也是大发体育_大发体育平台-usdt官网入沪设立总部的整整一周年。

这一年,三盛32岁了,冯劲义也离自己的“天命之年”越来越近。

但也是这一年,大发体育_大发体育平台-usdt官网感觉到了前所未有的冲劲,就像很多从福建跟到上海的“老三盛人”说的“妥妥的第二次创业”。

冯劲义也天天忙碌在各种无缝连接的工作中,有些时候猛地一回神,像极了他刚入行时的样子——挑战、冲劲,充满渴望。
 






重回房企F1赛道:

厘清底层逻辑 拼核心技能



大发体育_大发体育平台-usdt官网正式在上海设立总部的时候,提出了“2022年全力冲击双千亿”的目标,即规模千亿、资产千亿。

如今目标仍在,如果要说不同,冯劲义认为是“成为一家千亿房企的底层逻辑,已经日渐清晰了”。

这一底层逻辑,是基于综合素质的提升。这被视为三盛入沪一年,成长最快的方面。





冯劲义告诉风财讯,这一年,三盛的“运营管理体系建立”有重要成长,通过标准化制度流程、业务系统、整个IT建设,授权体系的建立等,切切实实提高了周转速度。

据了解,目前三盛的开盘速度平均为6.5个月,在一些地方是4个月开盘。

尤其投入资本的周转和回报率方面,三盛考核的是“自有资金回报率”,即所有者权益资本的收益能力(股东irr),平均在30%-50%,并且资金复投率很高。

  • 目前龙头房企的单项目股东irr,基本能长期保持在20%以上,更直观地体现了周转、杠杆、结算等关键因素。


去化周转回报率等方面变化巨大,是三盛在长三角发展的重要竞争力。这一年,三盛在上海的落地扎根很顺利,这就是一件值得骄傲的事情。”

的确,冯劲义很清楚,仅仅在上海虹桥,三盛身边的房企就不止二十家。从福建到上海,意味着三盛将自己推到了全国头部房企的赛场。

从安顿多年的福州到充满竞争的上海,重新落地、发展,与当地相融合,对很多老三盛人来说有一种“第二次创业”的新鲜感。

“在三盛,就好像重新调整后,再次回到F1赛道的车手,不仅比场上的表现,更是整个车队的综合协作能力比拼。”冯劲义直言。


但也是上海,让三盛接触到了更多的人才、资源、信息、金融机构...


尤其是人,一年多时间,三盛的集团、区域中高管,几乎全部刷新了一遍。

“未来我们的要求是,消灭‘年收入低于2000万的区域总裁’。”

冯劲义没有开玩笑,这是“双千亿战略”的必然选择。
 





锁定“双千亿”:

40%靠长三角 定位TOP30-50



对待双千亿目标,三盛信心更多、压力更少了。

冯劲义告诉风财讯,到2021年上半年,三盛就能实现资产千亿;规模上,目前货值700亿-800亿,今年底就能看到800亿-900亿元的量。

  • 为冲击千亿,三盛尤其在土地市场上做足了准备。


冯劲义表示,目前一些房企已经不做收并购等多元拿地了,因为这很不容易,一些企业基础也不够。三盛会坚持“多纬度拿地”。

被他称为“能吃亏”的三盛,目前40%的土地由产业园区带动获取、30%来自收并购、30%来自招拍挂。


也正是多渠道拿地、对项目的判断能力,让三盛在同等规模的企业中,具备了一定拿地优势。

据了解,徐州一块烂尾了18年的项目,被三盛盘活了,今年其以低于竞品的价格出售,依然实现了超过10%的净利润。收并购、旧改一类多元拿地方式的好处,显而易见。

数据显示,今年上半年,三盛通过上市平台共收购或计划收购13幅新土地,其中7幅位于长三角,包括江苏常州、海门、太仓,浙江杭州、温州、绍兴等地。

“千亿将有40%的份额在长三角。”冯劲义强调,华东区域在整体战略中占据重要部分,会持续加大对环沪区域的布局,强化总部所在区域的市场占用。

三盛今年陆续成立了浙江区域公司、苏沪区域公司,即将成立安徽区域公司。

“我们布局的核心标准有两个——一跟人走(人口聚集城市)、二跟人流走(人口迁徙目的地)。”


依照这个标准,冯劲义给三盛定下了“规模优先”的要求。目标是千亿。但站上千亿后,他并不想一味再冲,会保持在1000亿或超一些的状态,定位30强-50强。

“我们会合理控制增长规模,练好基本功,在扩张过程中保证风险管控。”


冯劲义对房地产的融资和调控格局(放松),不抱任何幻想,三道红线将是长期趋势。


为此,大发体育_大发体育平台-usdt官网会抓住窗口期,尽快融资、引进战略合作,目前净资产负债率不到70%

“不盲从规模,要稳健发展,这是我偏好的风格,也是三盛的风格。”冯劲义称。
 

“双上市”信心:

地产明年年报可期待 物业借红利期上市



自买下“三盛控股2183.HK”,三盛持续向其注资。今年新增项目,都以上市平台来获取。

根据2020年上半年三盛控股财报数据,公司总土储面积199.85万平,规划总建筑面积约609.48万平(权益447万平),共35个项目。期内公司实现签约销售额145.73亿元,为2019年全年的129%。

对于上市平台,冯劲义告诉风财讯,去年完成了第一轮的资产注入,近期启动了第二轮注资,原则上,未来三盛所有的新项目都用上市公司平台来获取。三盛控股的实力在不断增强,明年的年报可以期待。

“我们对三盛控股2183.HK的规划是长远的,也有做大做强的决心。经过2年多的调整,资产结构不断完善,我们有信心打好这张对接资本市场的牌。”

冯劲义称,三盛也会在资本市场有进一步的动作,让投资人看得明白,感受到信心。




而对于另一张对接资本的牌——物业。

冯劲义坦言,中期将会把“物业上市”作为公司的重要任务。

据介绍,三盛伯恩物业目前合同签约面积1亿平方米,在管面积已超5000万平方米,其中1000万平方米来自三盛地产、超4000万平方米是托管第三方物业。

这样的规模,基本处在行业TOP10的水平。在管面积接近南都物业,略超新城悦服务、永升生活服务。

风财讯看到,目前A股的南都物业,总市值30.78亿,静态市盈率27.02倍。港股的永升生活服务,静态市盈率则高达96.26倍,总市值240.87亿;新城悦静态市盈率52.09倍,总市值164.23亿。

和南都物业相似,主要靠第三方物业管理,三盛伯恩物业的母公司依赖度低,或成为其在港股“突袭”的优势。保守估计市盈率或不低于25倍,上市市值空间或能达到百亿。

“物业市场,更重要的是稳定的增长,才能持续提升估值。三盛的物业板块已经有了较好的规模基础,会持续提升利润率,利用好市场的红利期。”冯劲义表示。
 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

【风财讯对话手记】

经过一年,冯劲义觉得,三盛还是它最初的样子——稳健、踏实、极致。

这是三盛骨子里的风格,不会改变。变的则是市场对三盛的印象。

冯劲义明显感觉到了,来自行业、市场、资本对大发体育_大发体育平台-usdt官网的改观。

他说,这一年的工作充满成就感,面对挑战、乐于应对。在竞争中成长,也更有冲劲。

这让他感受到,和入行时相似的体验。

冯劲义和三盛“第二次创业”的第一年,俨然就是“重回少年”的样子。


客户服务审计举报联系三盛 版权所有:大发体育_大发体育平台-usdt官网 Copyright ©2020 SanSum Group All Right Reserved.
闽ICP备19004872号 | 网站建设:海西天成