分享到:
冯劲义:三盛“健身”
时间:2020.09.27 来源:乐居财经



编者按:他们是中国地产业的领军者,他们是美好生活的创造者。2020年,乐居财经推出地产“新十年”系列访谈,与CEO、老板们面对面,聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾:三盛地产集团总裁冯劲义先生。



撰文 |  房慧
出品 | 乐居财经



“如果三盛总部在福州,冯劲义也不会来吧。”这是前不久,大发体育_大发体育平台-usdt官网董事长林荣滨在公司内部的一句玩笑话。总部落“沪”一年,三盛地产的变化由内而外,有目共睹。

9月16日,大发体育_大发体育平台-usdt官网来沪一周年之际,林荣滨表示,“焕然一新的三盛,将持续打造‘事业大平台 财富共同体’机制,与每一位伙伴并肩携手,同行致远。”

一周后,冯劲义在三盛上海总部与在沪地产媒体见面,从业绩、布局、组织等多个方面详谈了三盛地产这一年多的变化。

对他来说,上海是一个熟悉的老战场。早在1999年,冯劲义便在上海操盘超级大盘,几番辗转后,再移师上海,他要实现的是三盛地产“双千亿”的战略目标。

目标之下,三盛已然是另一番景象。冯劲义笑言:“自己也发生了很多变化,阶段性放弃了自己健身计划,以前跑过十几个全马,现在半马都不跑了,体重上涨了20多斤。”不过他又表示,随着三盛各项工作走向正轨,健身计划会很快再捡起来。

坚定看好长三角

从战略布局来看,长三角的市场份额在内部占比逐步上升。冯劲义透露,三盛坚定看好长三角市场,未来40%业务会布局在此。

在城市选择方面,三盛地产一方面是跟着人的流动走,长三角很多城市,在人口流入方面是遥遥领先的。另一方面是跟着人走,三盛还会重点布局人口多的城市,如西安、临沂、重庆等。

公开资料显示,2019年末,三盛总土储中有25%位于福建省,此外江苏省、山东省土储建面各占17%;截至2020年7月底,新增土储中长三角城市占比高达44%,比去年同期占比增加了18个百分点,其中江苏省和浙江省分别占30%和14%,结构明显转变。

“总部搬迁后有很多变化,人才方面高管就刷新了一遍。”冯劲义表示,这是应对双千亿战略的必然选择。

更具体而言,三盛是在打造一个新的组织体系,要更体系化和有竞争力,为冲千亿夯实基础。如何留住人才?三盛“事业大平台、财富共同体”的激励机制,是让高管和企业共享共生,老板与员工共进退,这也是跑赢市场的武器和优势。

“老板与员工同等条件共进退,这一点看似简单,实际能真正做到还是不容易的,要老板能放得开。”冯劲义又补充道,未来在三盛的激励机制下,要消灭年收入达不到2000万区域总裁,如果达不到,就是不合格的。

在拿地方面,三盛采取的是多元化的方式。冯劲义透露:“三盛在拿地方面是4-3-3战略,4成通过产业引进等方式与政府勾地,3成来自收并购,3成来自招拍挂。”

在收并购方面,三盛是一种非常开放的合作姿态。合作的房企也是多种类型,有钱没地,有地没钱,有钱有地,没钱没地但有资源的,三盛都会考虑合作。这一年多时间,三盛已与十几家房企达成合作。

据克而瑞统计的数据显示,2020年1-7月三盛地产新增土储货值324亿元,已经完成去年全年的80%。三盛2020年前7个月新增拿地金额、货值分别为128亿元和324亿元,同比增长509%和1509%,较去年同期翻了十倍有余。

凭借充足土储支撑,冯劲义表示:明年700-800亿目标应该没问题,后年实现千亿也没多大问题。但从长期来看,三盛还是要合理控制增长规模,未来目标在30-50强之间,规模在千亿左右。

凡事“极致”

战略打法之外,三盛原有的基因也是成功的关键。

一是制造业基因。在房地产步入精细化管理的时代下,房产品的金融属性会降低,居住属性和功能属性会增强。三盛的管理颗粒度也在下降,以区域总为例,以前看数字都是百万,现在要看万元、千元。三盛骨子里带着实业化的特性;

二是产品基因。三盛目前已形成6大产品体系,打造产品的目标是物有所值,市场满意度在80%左右。在三盛进入的城市,有一个共同点是同等条件下,三盛的产品在当地卖的最快、最好、最贵;

三盛·百督府在福州是一个封面级项目,也体现了三盛造豪宅的能力。很快三盛的第二个督府系项目将落地无锡,这个项目的洋房预计定价3.5万/平米,别墅4万/平米,在无锡当地算是最好最贵的房子了。

三是“极致”基因。这是三盛的文化底色,是爱拼敢赢的精神。在这样的精神导向下,公司就是一个学习型的组织,大家很勤奋,学起来很快,转起来也很快。实际上,今年疫情影响下,三盛是第一家和淘宝做线上营销的房企,今年线上销售业绩预计会占全年20%的份额。

此外,从财务指标来看。三盛的资产负债率在60%多,安全度还是足够的。对于融资“三条红线”,冯劲义表示:在三盛,现金流能否覆盖短期债务,这是安全底限。

他还强调:三条红线是大势所趋,不要存在任何幻想。地产这口饭要吃的久一点,必须变革,让这个行业回到相对安全的区域运行。

以下是与冯劲义精彩对话:

提问在行业融资收紧的情况下,三盛如何在2022年左右做到双千亿?

冯劲义:我们还是坚定地认为2022年能够实现双千亿的目标。三盛的双千亿的实质上是资产和规模双千亿。

资产容易些,不出意外的话,明年上半年我们的整个总资产超千亿基本上任何悬念,我们今年继续进行资产注入,差不多到今年年底应该在800多亿、近900亿的资产规模。

1、首先我们的战略布局基本上还是两条线:

一个是围绕人口线,人口的聚集区,比如说重点在成渝、西安、郑州、武汉这些人口的密集的一些特大型城市的周边布局。

一个是围绕着城市化的方向,比如沿海、华东、长三角,特别是抓住长三角一体化的这样一个契机,找准我们的投资范围。

从整个发展态势来说,三盛短期冲千亿不是非常难的一件事情,我现在的土储面积还是不少的,今年1~7月份差不多新增400万方,加上原有的存量300万方,今年下半年预计新增大概在650万方,这样基本上到年底的整个土储在1000万方。

按照这样的去化和三盛自己的运营效率,明年700、800亿的规模应该是完全可以实现的,2022年实现千亿销售目标,在当下应该没有任何问题。关键是如何能够长期的维持1000亿的规模?

提问三盛的核心竞争力和技能点在哪些方面? 

冯劲义:三盛有什么优势?

第一,从软环境来说,三盛的底层文化非常不错。包括我们福建企业天生所带来的敢拼会赢,包括坦诚文化、简单直接,没有层级在的沟通文化,让我们非常顺利地能够从福建搬到上海。

第二,三盛的合作开放度还是足够的。保持着良好的心态与足够的开放度:你赚你的钱,我赚我的钱,不该赚的钱不赚。为什么很多合作不好?就是心态不对。

第三,激励机制。我们现在提出未来冲千亿的三年以后,我们要消灭年收入低于2000万的区域总,如果三年以后区域总年收入达不到2000万,说明在这方面就是不合格的。

第四,三盛基于安全边际的条件下,目前还是规模优先的。我们对项目的判断,我们不会光看一些单项的指标,基本上还是多维度、综合性的判断一个项目的可行性。

提问有很多公司现在是以ROE为指标,然后分拆到投储供销等每一个环节,最后的导向是做到高收益率,这种模式是不是代表这个行业未来的管理方式的改变? 

冯劲义:对三盛来说,ROE可能看公司整体面比较好,但是在投资阶段,整个项目可能更多地是看ROIC(投入资本回报率)。

从去年年底我们自己提出来一个更极致的指标——自有资金回报率,自有资金回报率比ROE和ROIC更直观,更血腥。到今年一年多,我们自有资金回报率平均在50%左右,应该是在行业里比较领先的。平均开盘周期是6.5个月。

提问三盛有没有关于去化的指标?

冯劲义:我们整个年初的存货去化,我们要求是达到85%,新增供货达到70%,这样等于是我们整个全年的供销存的去化率应该是在80%左右。

从去年到今年整整一年多,整个三盛的单项目平均的开盘周期是6.5个月。有的项目,在合规的情况下,我们能够做到4.5个月。大家可以想,原来碧桂园提的36911,我们差不多是达到的。

提问三盛在房地产精细化管理的进程中的有没有自己的发展方向?

冯劲义:管理精细化一直就在三盛的基因中。包括我们对成本的管控,我们也对标了一下成本,选一公里范围内的所有的主流房企的竞品,我们大概比行业领先水平会贵10块钱左右,然后基本上比闽系优秀公司可能还更低一点。

我们的成本控制能力在这一年也发生了很大变化。主要发生的变化就是科技化的工具坚持执行,比如说集中采购制度、最低价中标等,把它透明化阳光化,现在在我们的微信平台上所有的招采信息都会有,非常透明化。

提问未来预售的房子会减少,三盛怎么去预防负债对利润的侵蚀?

冯劲义:我们自己本身判断,在目前三盛进的所有区域里面,我们的假设是不可能出现现房销售的。如果出现现房销售的话,可能我们的整个生产模式都要重新再来一遍。

我个人判断2~3年之内现房销售的政策落地应该不太现实,特别在当下经济的情况下,如果现在出现现房销售,将会一大批企业出现问题。因为每家公司最起码有2.5倍的土储,大一点还有3~4倍,这么多土储如果拖累在这每一年的利息他都承担不起。

但是类似于深圳上海这种强一线城市,单项目、单核心区域还是有这种可能性的。

提问三盛在产品制造与产品营销上是否有一些新的打法?

冯劲义:从产品制造端来说,这一年多三盛基本形成了自己的5大产品体系,标准化程度非常高。而且5大产品体系也已经在广阔的长三角市场进行了充分的竞争。

第一,产品体现力来说,这一年多我们基本上实现了在当地我们是卖的最快的,也是卖的最好的,还是卖的最贵的。

第二,客户满意度大幅提升。今年三盛也加大了对客户满意度的重视程度,差不多今年全年能够做到80%左右的客户满意度,达到了行业中位线以上水平,未来我们长期给自己的定位就是把整个客户满意度做到全行业前5。

第三,从产品营销来说,今年整个跟互联网结合的。

本文著作权归乐居财经所有,未经允许不得转载。

客户服务审计举报联系三盛 版权所有:大发体育_大发体育平台-usdt官网 Copyright ©2020 SanSum Group All Right Reserved.
闽ICP备19004872号 | 网站建设:海西天成